📝 요약
공공기여는 도시계획의 변경이나 개발로 인해 상승한 토지가치를 민간이익에만 귀속하지 않고, 공공시설 제공이나 설치비용 납부를 통해 사회 전체와 나누기 위한 제도입니다. 국토교통부가 제정한 「공공기여 가이드라인」은 이러한 공공기여의 정의, 적용 대상, 산정 방식, 감면 조건, 감정평가 절차, 협약 체결 방식 등을 구체적으로 규정하여, 개발사업의 공공성과 균형성을 확보하도록 돕습니다. 본 글에서는 제도의 전체 흐름과 실무에서 꼭 알아야 할 핵심 요소들을 정리합니다.
공공기여란 무엇인가?
공공기여는 개발사업이나 도시관리계획 변경 등을 통해 토지가치가 상승할 때, 그 상승 이익의 일부를 공공시설 설치, 부지 제공, 또는 설치비용 납부의 형태로 환수하는 제도입니다.
이는 민간에게만 개발이익이 편중되는 것을 방지하고, 사회적 형평성과 기반시설 확보를 동시에 달성하기 위한 수단입니다.
공공기여 가이드라인 제정 배경
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조의6 및 제52조의2를 근거로, 국토교통부는 2025년부터 지자체가 공공기여를 보다 체계적이고 합리적으로 운용할 수 있도록 가이드라인을 제정했습니다.
이 지침은 민간사업자와 행정기관 간의 협의, 협약, 평가, 이행에 이르기까지 전체 절차를 표준화하는 데 목적이 있습니다.
공공기여 적용 대상 및 예외
적용 대상
- 도시혁신구역 등 지정·변경
- 지구단위계획구역 지정·변경
적용 제외
- 타 법률에 따른 지구단위계획 자동 지정
- 개발이익 환수법이나 재건축초과이익 환수법이 적용되는 경우
공공기여의 핵심 원칙
- 사회적 이익 공유
개발이익은 단순한 사익이 아닌 공공의 자산으로 간주됩니다. - 공공성과 수익성의 조화
개발자가 감당 가능한 범위 내에서 공공시설 확보를 유도합니다. - 법 우선 적용
법령 개정 시 가이드라인보다 법령이 우선합니다.
사전협의와 계획 수립 절차
시행자는 계획 입안 전 다음 내용을 포함한 사전협의를 수행할 수 있습니다.
- 공공기여 계획서
- 구체적 개발계획
- 도시계획 변경사항
이 과정에서 국공유지 포함 시 해당 재산청과도 별도 협의가 필요하며, 필요시 전문가가 참여하는 조정협의회를 통해 의견을 조율합니다.
공공기여 산정 기준
총부담 한도
- 일반적으로 토지가치 상승분의 70% 이내
- 시군 여건에 따라 최대 100%까지 가능 (사유 명시 필요)
예를 들어, 개발 전 토지가 1㎡당 100만 원, 개발 후 200만 원일 경우, 상승분 100만 원 중 최대 70만 원까지 공공기여 부담 가능
감면 및 면제 요건
공공기여량은 다음과 같은 경우 감면되거나 면제될 수 있습니다.
- 공공임대주택, 기숙사 등 공공성 인정 사업
- 공공기관 또는 지방자치단체가 시행하는 사업
- 인구감소지역에서의 개발
- 주거기능 비중이 낮은 복합용도개발
- 공공시설 운영까지 부담하는 경우
- 이미 개발부담금 등 다른 법률이 적용되는 경우
감정평가 방식과 기준
공공기여 산정을 위한 토지가치 상승분은 다음 기준으로 평가됩니다.
- 종전 평가: 열람 공고 전일 기준
- 종후 평가: 계획 고시일 기준
- 2개 이상의 감정평가법인 선정 → 평가액 산술 평균
- 감정 평가차가 10% 이상일 경우 재평가 가능
평가비용은 시행예정자가 부담하며, 결과에 따라 공공기여 계획 조정도 가능합니다.
공공시설 제공 방식
공공기여는 다음 3가지 방식으로 제공할 수 있습니다.
- 부지 제공: 공공시설용 부지 자체를 제공
- 시설 설치 후 제공: 시행자가 직접 설치 후 귀속
- 현금 납부: 설치비용을 기금 등으로 납부
설치되는 공공시설은 개발구역 내에 위치하는 것이 원칙이며, 필요한 경우 관할 행정구역 내 인접 지역도 가능합니다.
협약 체결과 이행
공공기여는 협약서 체결을 통해 공식화됩니다. 협약에는 다음이 포함됩니다.
- 이행 시점 및 방식
- 납부 방식 및 금액
- 귀속 주체
- 이행 보증(보험 등)
이행 시점은 보통 준공 이전으로 하되, 부득이한 경우 준공 후 이전도 허용됩니다.
설치비용 사용 및 기금 운영
- 납부된 설치비용의 10% 이상은 장기미집행시설 설치에 우선 사용
- 광역시 관할일 경우 일부 금액은 자치구로 귀속
- 관련 조례에 따라 기금으로 운영 가능
- 자치구 귀속분도 장기미집행시설이 없을 경우, 다른 공공시설 설치에 활용 가능
공공기여 계획의 변경 조건
공공기여 계획은 다음 조건에서 변경될 수 있습니다.
- 용도지역 변경으로 건폐율 또는 용적률이 완화되는 경우
- 감면 요건 상실로 공공기여 부담 재조정이 필요한 경우
- 법령 개정 및 계획 변경에 따른 사항
단, 공공기여 총량은 원칙적으로 변경할 수 없습니다.
결론: 개발이익의 공공 환수, 선택이 아닌 필수
공공기여는 도시개발의 투명성과 형평성을 높이기 위한 핵심 수단입니다.
「공공기여 가이드라인」은 이러한 제도가 실무에서 안정적으로 운영될 수 있도록 구체적이고 합리적인 기준을 제공합니다.
이 제도를 통해 개발이익은 더 이상 특정 집단의 전유물이 아닌, 지역사회와 미래세대를 위한 투자로 다시 환원됩니다.
🔗 관련 링크 모음
- 공공기여 가이드라인 전문 보기:
https://m.molit.go.kr/viewer/skin/doc.html?fn=4f07f2e8dc6e8d822c48bff557a37c02&rs=/viewer/result/20250326 - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률:
https://www.law.go.kr/법령/국토의계획및이용에관한법률 - 국토부 정책자료실 (도시계획 관련):
https://www.molit.go.kr/USR/policyData/m_34681/dtl.jsp?id=8053
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