개발이익 지역환원 ‘리츠 방식’ 본격 도입…서울·경기·인천 시범 추진
지역상생리츠로 부동산 개발 패러다임 전환 시동
2025년 하반기부터 개발이익을 지역주민과 공유하는 리츠 방식 개발 본격 추진, 서울·경기·인천 시범사업 시행 예정
▶ 리츠 방식 개발 제도 본격 시행
2025년 5월 부동산투자회사법 개정으로 ‘프로젝트리츠’와 ‘지역상생리츠’의 법적 근거가 마련되면서, 정부와 지자체가 본격적으로 리츠 방식 부동산 개발에 나선다. 이에 따라 국토교통부는 6월 19일, 한국리츠협회에서 정부-지자체-지방공사 간 협의회를 개최하여 리츠 개발 사업 활성화를 위한 협업체계를 마련하였다.
이번 제도는 민간 중심의 개발이익 독점 구조를 해소하고, 지역주민에게 개발이익을 직접 배분할 수 있는 구조로 전환하는 것을 목표로 한다. 특히 용산국제업무지구(서울), 경기기회리츠(경기), 제물포역 복합부지(인천) 등에서 시범 적용될 예정이다.
▶ 리츠란 무엇이며 왜 주목받는가?
리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 전문 자산운용회사(AMC)가 부동산을 개발 또는 운영하고, 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 구조다. 기존의 프로젝트금융투자회사(PFV) 방식은 자기자본 규제가 없어 부동산 경기 변동에 취약했으나, 리츠는 안정적인 자기자본 구조를 갖추어 금융 리스크를 줄일 수 있다.
이번 개정된 법령에 따르면 프로젝트리츠도 자본 요건을 충족해야 하며, 주주총회 특별결의 시 차입한도는 자기자본의 최대 10배까지 가능하도록 규정되었다. 특히 지역상생리츠는 부동산 개발 이익을 지역주민에게 우선 배분할 수 있도록, 리츠 주식 공모 시 지역주민에게 우선 청약 기회를 제공한다.
▶ 기존 개발 방식과 리츠 방식의 구조 차이
전통적인 부동산 개발은 개발사업자가 자금을 조달해 개발하고, 분양을 통해 수익을 독점하는 구조였다. 반면 리츠 방식은 투자자 다수가 자본을 분산 투자하여 개발 후 운영 수익을 지속적으로 배당받는 구조다.
이는 단순한 수익 창출을 넘어, 장기 운영과 지역환원이라는 공공성과 지속가능성을 담보하는 데 기여한다. 특히 지자체와 지방공사가 리츠 주체로 직접 참여함으로써, 공공 개발사업의 투명성과 안정성도 강화될 수 있다.
▶ 서울·경기·인천 시범 적용 계획
2025년 하반기부터 본격적으로 추진될 리츠 방식 개발은 서울시, 경기도, 인천시에서 선도적으로 시행된다. 각 지역의 핵심 개발 부지에 리츠 방식을 적용하여 지역주민 우선 공모 방식으로 개발이익을 환원하게 된다.
서울시는 SH공사가 추진하는 용산국제업무지구 내 업무복합존 부지에 지역상생리츠를 우선 도입하고, 향후 서울시가 직접 개발하거나 매각 중인 공공부지에도 확대 적용할 계획이다.
경기도는 GH와 협업해 ‘경기기회리츠’를 도입하며, 기 신도시 내 주요 택지를 세 가지 리츠 형태로 개발한다. 구체적으로는 ▲헬스케어리츠(시니어주택+의료서비스), ▲공공인프라리츠(지자체 SOC 확충), ▲테크리츠(데이터센터·AI·신재생에너지 개발) 형태로 구성된다.
인천도시공사는 제물포역 인근 9만㎡ 도심 공공주택 복합부지를 프로젝트리츠로 개발하여 3,497호를 공급하고, 2041년까지 청산한다. 착공은 2025년, 준공은 2031년 예정이다.
▶ 지역상생리츠가 가져올 기대효과
- 지역 주민에게 개발이익 직접 배분 → 리츠 주식 우선 공모
- 지자체 재정 부담 완화 → 공공인프라 조달 효율성 제고
- 실물 부동산 투기 수요 완화 → 건전한 투자 유도
- 도시경쟁력 제고 → 전문 운용사 중심의 안정적 사업운영
국토부는 향후 리츠 사업자에게 인센티브를 제공하기 위해 도시규제 특례(공공기여 용적률 완화 등)도 병행 검토 중이다. 장기적으로는 부동산 개발사업의 수익구조를 다수 국민과 공유하는 공공개발 모델로 정착시키겠다는 전략이다.
▶ 한눈에 보는 요약
지역상생리츠 첫 도입 본격 추진
주민에 리츠 주식 우선공모 가능
서울·경기·인천에 시범사업 시행
투기 억제 및 수익 다중 분배 유도
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▶ 리츠 방식과 타 개발 모델 비교
| 항목 | PFV(기존) | 리츠(REITs) |
| 자본 구조 | 자기자본 규제 없음 | 자기자본 규제 있음 |
| 수익 배분 | 시행자 독점 | 투자자 분산 배당 |
| 운영 방식 | 단기 분양 중심 | 장기 운영 수익 중심 |
| 지역 주민 참여 | 없음 | 우선 공모 참여 가능 |
| 리스크 | 고금리·시장민감 | 안정성 상대적 우수 |
▶ 향후 제도 정착을 위한 과제
- 제도 정비 및 표준화: 리츠 설계 시 자산 요건, 배당 구조 등 법령 구체화 필요
- 지자체 전문성 강화: 지방공사의 리츠 설계·운용 인력 강화 필요
- 주민 이해도 제고: 투자 방식 및 구조에 대한 설명 및 교육 제공 필요
- 지속가능한 모델 확보: 단기 수익보다 장기 공공성 확보 강조
국토부는 해당 협의회를 정기화하여 지자체와의 연계성을 강화하고, 공공개발과 금융의 융합 모델로서 리츠 방식 개발을 정착시킬 예정이다.
▶ 공공기관 정보 및 참고 링크
- 국토교통부 보도자료 (2025.6.18 배포):
https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95093846 - 부동산투자회사법 정보:
https://www.law.go.kr/법령/부동산투자회사법 - 한국리츠협회 소개 및 제도 안내:
https://www.k-areit.or.kr/
정책 변화는 현장의 투자 구조를 바꾸고 지역의 미래를 설계합니다.
개발이익의 공공적 분배 흐름, 이번 리츠 정책에서 꼭 챙겨보시길 바랍니다.